Il recesso dal contratto di locazione costituisce un tema particolarmente delicato.
Al LOCATORE la legge consente di operare il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza (e cioè al quarto anno, in caso di locazione abitativa, al sesto anno, in caso di locazione commerciale, ed al nono anno, se locazione alberghiera), ma soltanto per le ipotesi tassativamente previste rispettivamente dall’art. 3 della L. n. 431/1998 e dall’art. 29 della L. n. 392/1978.
Solo in questi casi il locatore può recedere anticipatamente dal rapporto contrattuale, dandone preavviso al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di immobile destinato ad uso abitativo e, 12 o 18 mesi prima in caso di immobile destinato ad uso non abitativo o adibito ad attività alberghiere.
Per il CONDUTTORE è prevista una disciplina più agevole, infatti, quest’ultimo può recedere dal contratto (sia in caso di immobile ad uso abitativo sia ad uso commerciale):
– in qualsiasi momento, dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, ma soltanto se tale diritto di recesso è espressamente previsto dal contratto;
– in qualsiasi momento, anche se il recesso non è espressamente previsto dal contratto, qualora ricorrano gravi motivi, sempre con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata (vedi artt. 4 e 24, L. n. 392/1978).
ATTENZIONE. La giurisprudenza ha interpretato in maniera rigorosa il concetto di gravi motivi, ritenendo che le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da:
– avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto;
– estranei alla sua volontà;
– imprevedibili;
– tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione.
In forza dei suddetti principi è stato ritenuto legittimo dai giudici il recesso per gravi motivi del conduttore, ad esempio, in caso di trasferimento in una sede di lavoro distante dalla città in cui si trova l’immobile, oppure la presenza dentro l’appartamento di gravi perdite di acqua, umidità e condensa tali da compromettere la salubrità degli ambienti.
È importante, quindi, in sede di redazione del contratto di locazione, valutare l’opportunità di inserire una clausola ad hoc che consenta in via convenzionale al conduttore, previo preavviso, di recedere anche in assenza di gravi motivi, altrimenti quest’ultimo, anche in caso di anticipata riconsegna dell’immobile, sarà tenuto al pagamento dei canoni futuri fino al termine di scadenza del contratto.
Resta sempre ferma, in ogni caso, la possibilità delle parti di risolvere consensualmente in qualsiasi momento il rapporto locatizio.
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