In materia contrattuale la regola generale è che ciascuna parte non può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, senza che l’altra parte vi consenta (art. 1406 c.c.).
La medesima regola opera anche in campo locatizio: l’art. 1594 c.c., dispone, infatti, che il conduttore «non può cedere il contratto senza il consenso del locatore».
Anche l’art. 2, L. 392/1978, per ciò che concerne la sublocazione degli immobili urbani adibiti ad uso abitativo, ripropone la regolazione di cui all’art. 1594 c.c.
Per gli IMMOBILI AD USO ABITATIVO, dunque, la cessione del contratto:
– richiede necessariamente il consenso del locatore;
– ha effetti liberatori per il conduttore cedente, salvo che il locatore abbia espressamente dichiarato di non liberarlo (art. 1408, comma 2, c.c.).
Per la locazione commerciale vige, invece, una diversa disciplina.
L’art. 36 della L. 392/1978 dispone, infatti, che «il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte».
Per gli immobili ad uso diverso da quello di abitazione, quindi, la cessione del contratto:
– può avvenire anche senza il consenso del locatore in caso di contestuale cessione o locazione d’azienda da parte del conduttore;
– non ha effetti liberatori per il conduttore cedente, salvo il caso in cui il locatore lo abbia espressamente liberato.
Al riguardo si segnala poi che la giurisprudenza ha ampliato l’ambito di tutela del locatore in caso di cessione del contratto ex art. 36 L. 392/1978, precisando che:
– in caso di plurime cessioni/locazioni d’azienda la responsabilità sussidiaria per le obbligazioni di cui al contratto di locazione coinvolge tutti i precedenti cessionari;
– la responsabilità del conduttore cedente, inoltre, permane anche in caso in occasione delle successive rinnovazioni automatiche del contratto (e, dunque, a distanza di molti anni; cfr. Cass., 12 novembre 2015, n. 23111).
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