Come previsto dall’art. 3 comma 11 del D.lgs 14/03/2011 per poter applicare la cedolare secca è necessaria una specifica opzione da parte del locatore.
A tal fine, occorre effettuare una comunicazione preventiva al conduttore, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, a pena di inefficacia dell’opzione stessa.
La finalità della lettera raccomandata è quella di informare l’inquilino che il locatore rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, compreso quello derivante dalla variazione ISTAT, anche se contrattualmente previsto.
La comunicazione deve essere inviata al conduttore prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca, e, pertanto, in linea generale, prima di procedere alla registrazione del contratto ovvero prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive. Il conduttore è così posto in condizione di sapere che, per il periodo di durata dell’opzione, non saranno dovute l’imposta di registro.
Nel caso in cui in contratto siano intervenuti più soggetti in veste di conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.
Le disposizioni concernenti la sospensione della facoltà di chiedere gli aggiornamenti del canone e la relativa comunicazione non sono suscettibili di modifiche in via convenzionale tra le parti.
La circ. Agenzia delle Entrate 4.6.2012 n. 20 ha chiarito che la comunicazione, una volta inviata al conduttore, esplica i suoi effetti per tutta la durata residua del contratto, per cui non è necessario riproporla annualmente.
Ma è sempre necessario inviare la comunicazione mezzo raccomandata? Secondo quanto previsto dall’Agenzia delle Entrate è sempre necessario a meno che la rinuncia all’aumento del canone non sia già stata prevista nel contratto di locazione stesso. L’A.E. specifica, in più, che la lettera raccomandata deve necessariamente essere inviata a mezzo posta. E’ infatti esclusa la validità della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore.
Per i contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno, c.d LOCAZIONI BREVI, non si configura l’obbligo di inviare la raccomandata al conduttore per l’opzione della cedolare secca, sul presupposto che per tali contratti, in ragione della brevità della loro durata, non operi alcun meccanismo di aggiornamento del canone.
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