La crisi economica degli ultimi anni ha coinvolto il mercato delle locazioni sia commerciali sia abitative, costringendo frequentemente i conduttori a richiedere la riduzione del canone. Per il locatore questa prospettiva rappresenta una possibilità di mantenere il rapporto contrattuale piuttosto che perdere una, seppur ridotta, redditività dell’immobile o il suo avviamento.
L’accordo per la riduzione va a modificare la clausola del contratto di locazione che disciplina l’importo del canone. L’accordo può riguardare sia i contratti ad uso commerciale sia quelli ad uso abitativo (in quest’ultimo caso indipendentemente che si sia optato, o meno, per la cedolare secca).
L’art. 19, comma 1, del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (conv. con L. 11 novembre 2014, n. 164), stabilisce che la registrazione dell’atto, con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone del contratto di locazione in essere, è esente dall’imposta di registro e di bollo. Ciò a patto che l’accordo non contenga ulteriori modifiche al regolamento contrattuale.
Tale regime di esenzione trova applicazione:
– sia nella circostanza che l’accordo di riduzione si riferisca all’intera durata del contratto (senza eventuale ripristino del canone originario)
– sia nel caso in cui la riduzione del canone sia temporanea (ad esempio, per un periodo di 12 mesi).
Il beneficio non spetta, invece, nell’ipotesi in cui, successivamente alla registrazione dell’accordo che prevede la riduzione del canone per l’intera durata contrattuale, venga stipulato un ulteriore accordo che riporta il canone al valore inizialmente pattuito, in quanto la citata norma agevolativa trova applicazione ‘esclusivamente’ per l’accordo di riduzione.
La registrazione dell’accordo di riduzione, se stipulato come scrittura privata, non è obbligatoria. L’obbligo, infatti, sussiste solo nel caso di stipula per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Si sottolinea, però, l’utilità di registrazione (che sarà quindi in esenzione di imposta di registro e di imposta di bollo) in quanto la riduzione del canone determina, di fatto, la diminuzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro dovuta sul contratto come pure ai fini delle imposte dirette (es. IRPEF) e, conseguentemente, la corresponsione di una minore imposta. La registrazione, infatti, consente di comunicare direttamente all’Agenzia delle Entrate la modifica del canone e di conferire data certa a partire dalla quale è intervenuta tale riduzione, evitando in questo modo inutili accertamenti.
Come precisato nella Ris. 28 giugno 2010 n. 60 gli effetti della diminuzione del canone sulla determinazione della base imponibile dell’imposta di registro decorrono dall’annualità successiva a quella in cui è stata concordata la nuova misura.
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